三大都市間の農地の宅地化を推進するため、平成4年末までに、「宅地化する農地」と「保全する農地」とに区分され、次のような税制改正が平成4年1月以降に適川された。宅地化する農地では、固定資産税が急激にあがるため、駐車場にしても税金を上回る収入がえられるかが心配である。それに対して50㎡以上の賃貸住宅を建てると、その住宅は2月当たり100㎡までの住宅部分の固定資産税額が次表のように減額されるほか、その敷地についても囚定資産額の減額が、市町村長の認定を受ければ適川される。低利で長期の農地転用賃貸住宅融資アパートを建てる場合でも、公庫融資による最「3代相続すると財産はなくなる」とか、相続税の支払いのために土地を売却しても、譲渡所得税による税負担は2重になるとか、次の匪代への引継ぎは頭が痛い。

サラリーマンのBさんは、先祖代々の土地を遊ばせてはいけないと、近くの工場の資材置場に貸していたが、定年を前にして事業計画をたてた。現在、金融資産を貯蓄の形で3000万円もっているが、近い将来退職金が2000万円入るので、定年後はアパート経営をして不動産所得に切りかえようと計画した。平成8年度の税制改正により、平成8年1月1日以降に開始する相続から、相続開始前3年以内に取得した土地・建物に係る相続税の取得価額課税の特例が廃止されたため、相続税対策を考えたのが次衣である。これによると、Bさんの相続財産の評価額は1億5000万円である。地価は、このところ沈静化していても将来いつ反動化するかもしれない不安は隠せない。

さて、このままで相続が開始された場合、控除額8000万円基礎控除5000万円と法定相続人3人の3000万円とすれば、相続税の課税価額は7000万円。配偶者の税額軽減措置を利川しても582万5000円の相続税となる。-もう少し金融資産が少なくならないものか。そこで、Bさんは退職金全部と金融資産の1部を利用して、アパート経営を計画し、その試算をしてみた。遊休地は貸家建付地となるので、相続財産の評価額は低下する。金融資産を建物にかえることで囚定資産税評価額になるほか、賃貸住宅では貸家としての評価をすることができる。その結果、相続財産の評価額は1億2000万円となり、何もしないのに比べて、3000万円の減少がられる。したがって、相続税額は250万円となる。約330万円節税できる計算だ。これは、金融資産を賃貸化宅に変えた結米である。さらに、前の試算時のアパートの規模を2倍にして不動産収入をあげるべく借入金を導入するとどうなるかを再試算した。その結果、債務は相続課税価額から控除できるので、相続税課税価額は3000万円となり、相続税額はごくわずかとなることが分かった。


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